L’investissement immobilier avec déficit foncier

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Revenus fonciers ou la contre-niche fiscale

Depuis le 1/1/2012, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont passés de 13,50% à 15,50% ! Ainsi, pour la tranche d’impôt sur le revenu à 41%, les bénéfices fonciers sont désormais amputés de 56,50% (bientôt probablement 60.50%) et il ne reste donc que 43,50% net (voire prochainement que 39.50%) pour le propriétaire foncier !

On comprend ainsi qu’un investissement immobilier nu nécessite un traitement de faveur pour sortir gagnant. A défaut, il est préférable de vendre.

Le Dr B. détient un bien immobilier estimé à 500 000€ et il perçoit des loyers de 25 000€ avant impôts, soit 5% de la valeur du bien. Après impôts et CSG/CRDS, il ne lui reste que : 10 875€. Si l’on compare ces loyers nets à la valeur de son bien, la rentabilité nette tombe à 2,17% (sans compter taxe foncière, assurance, …), soit au final une rentabilité inférieure à 2% !

Un traitement de faveur par excellence : l’investissement en déficit foncier

L’investisseur aujourd’hui cherche à sécuriser son patrimoine et ses revenus complémentaires. Certes, la pierre est l’investissement qui peut répondre à ces critères, et même au-delà, car les revenus sont revalorisés, c’est donc un remède contre l’inflation, mais à condition que sa fiscalité confiscatoire soit considérablement allégée.

La solution : investir dans un bien immobilier à rénover et réaliser des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Ces derniers sont totalement déductibles et comme durant les travaux aucun loyer n’est distribué, il apparaît ainsi un déficit foncier. Celui-ci est imputé en priorité sur les autres revenus fonciers, au-delà sur le revenu global dans la limite de 10 700€, et encore au-delà stocké 10 ans pour être imputé sur vos futurs revenus fonciers.

Le Dr B. a des revenus fonciers de 25 000€ (tranche marginale d’imposition à 41%). Il investit comptant dans une SCPI de déficit foncier pour 150 000€. Celle-ci réalise 77 745€ de travaux sur 2 ans, 34 985€ l’année 1 et 42 760€ l’année suivante.
Résultats : l’année 1, il gomme tous ses revenus fonciers et bénéficie d’un déficit foncier excédentaire de 9 985€ reportable sur son revenu global. Il fait donc une économie d’impôts de 19 766€.
L’année 2, encore[...]

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